Grondbeleid

Plansaldo
Per saldo zijn de grondexploitaties van de gemeente in 2020 met € 14,2 mln. nadeliger geworden. Dit nadeel bestaat uit een verslechtering van de resultaten met € 18,4 mln. in 27 plannen, inclusief herzieningen en andere genomen besluiten die van invloed zijn geweest op het resultaat. In 15 plannen is een verbetering opgetreden met een totaal van € 4,2 mln.

Verslechtering in 27 plannen  
De verslechtering binnen 27 plannen wordt voor € 5,1 mln. verklaard door een herzieningen van de projecten Van Klingeren kavel (€ 0,2 mln.), Noordelijk havenhoofd (€ 1,1 mln.), een separaat besluit Grotiusplaats (€ 3,6 mln.) en het vaststellen van een nieuwe grondexploitatie Cornelie van Zanten (€ 0,2 mln.).

De resterende verslechtering van € 13,3 mln. is opgetreden binnen de projecten: Trekvlietzone, Scheveningen Havens, Spuikwartier, Leyweg Escamplaan (HAGA), Petroleumhaven en Kijkduin. Belangrijke oorzaken zijn extra kosten gerelateerd aan parkeeroplossingen, toename van plankosten als gevolg van verlenging looptijd van projecten, toenemende complexiteit in de ontwikkelopgave en openbare ruimte én een afname van grondopbrengsten door het niet kunnen ontwikkelen van beoogde kavels, zoals in Forepark.

Verbetering in 15 plannen
De verbetering van € 4,2 mln. binnen een aantal projecten is het gevolg van vrijvallende bedragen voor woonrijp maken, realisatie van een gebouwde parkeervoorziening, bouwrijp maken en verwerving. Daarnaast zijn er extra opbrengsten uit tijdelijke verhuur en verkoop van extra grond. De grondexploitatie met de grootste verbetering is Laakhaven West met € 2,3 mln. en een aantal afgesloten grondexploitaties van € 1,4 mln.

Voorziening negatieve plannen en positieve grondexploitaties

Voor negatieve grondexploitaties is de gemeente verplicht een voorziening te treffen, in de Haagse situatie de zogenaamde VNP (Voorziening Negatieve Plannen). Daarom dient er een onderscheid te worden gemaakt naar mutaties op positieve en negatieve grondexploitaties. In de volgende tabel is dit inzichtelijk gemaakt.

 
Het verwachte eindresultaat op eindwaarde (EW) van alle projecten  met zowel positieve als negatieve resultaten bedraagt € 183,0 mln. negatief. En op netto contante waarde (NCW) € 169,0 mln. negatief.

Negatieve grondexploitaties
Het verwachte verlies (tegen netto contante waarde) op de verlieslatende grondexploitaties was per 31-12-2019 € 163,9 mln., gelijk aan de omvang van de VNP per 31-12-2019. Ultimo 2020 is de VNP € 174,8 mln.

Deze verslechtering (€ 10,8 mln.) wordt veroorzaakt door een aantal besluiten. Een nieuwe grondexploitatie, een tweetal herzieningen en regulier opgetreden financiële effecten gedekt uit de RGB. Op hoofdlijn zijn de majeure mutaties hiervoor ook toegelicht (zie plansaldo; verslechtering 27 plannen). Ook is de autonome mutatie hierin verwerkt.

Positieve grondexploitaties
De verwachte winst (tegen netto contante waarde) uit positieve grondexploitaties was op 1 januari 2020 € 7,2 mln. Ultimo 2020 is de verwachte winst € 5,8 mln. Dit nadelig effect van € 1,4 mln. is het gevolg van reguliere effecten binnen de bestaande plankaders, maar ook het gevolg van een herziening van het plan Van Klingeren, het (partieel) afsluiten positieve grondexploitaties, tussentijds winstneming en autonome mutaties.

Voorziening Negatieve Plannen en Balans
De omvang van de voorziening wordt uitgedrukt in de netto contante waarde (ncw), omdat dit een reëler beeld geeft van de toekomstige financiering van de verliesgevende plannen. Als gevolg van de actueel beoogde planning worden de nominale kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd. En staan daardoor onder invloed van rente en inflatie. Door de eindwaarde van ieder afzonderlijk plan te verdisconteren tegen de door de gemeente gehanteerde omslagrente van 1%, leidt dit tot de netto contante waarde (NCW). Het nominale saldo van de verliesgevende plannen bedraagt ultimo 2020 € 175,5 mln. De omvang van de voorziening is met € 174,8 mln. € 0,7 mln. lager dan het nominale saldo van de verliesgevende plannen. Voor de plannen met een positief resultaat bedraagt het nominale saldo € 6,2 mln. Dit is € 0,4 mln. hoger dan het resultaat van deze plannen uitgedrukt in netto contante waarde van € 5,8 mln.

Reserve Grondbedrijf
Grondexploitaties kennen een lange doorlooptijd. In deze periode treden project- en marktrisico's en kansen (positieve effecten) binnen de financiële kaders van de grondexploitatie op, die vervolgens met de Reserve Grondbedrijf (RGB) verrekend worden. De RGB vormt de risicobuffer bij de uitvoering van plannen zodanig dat bij het optreden van risico’s op grondexploitaties, de overige financiële huishouding van de gemeente niet wordt verstoord. Ook dient deze reserve ter verrekening van het jaarresultaat grondbedrijf. Autonome mutaties worden niet met de RGB verrekend. Autonome mutaties zijn financiële effecten waarop de gemeente zelf geen invloed heeft, zoals prijspeilcorrecties, rente, en aanpassing datum contante waarde.
De hoogte van de RGB in relatie tot de benodigd weerstandscapaciteit dient volgens de Verordening Beheersregels Grondexploitaties in een meerjarig perspectief worden bezien. Hierin is rekening gehouden met de prognose van de te dekken toekomstige verliezen in operationele grondexploitaties, klusobject-exploitaties, exploitaties van Haagse verbonden partijen en de verrekening van de verwachte negatieve en positieve exploitatiesaldi van af te sluiten grondexploitaties. Ook wordt de verplichte jaarlijkse onttrekking uit de RGB ten behoeve van het budgettair kader in de prognose betrokken.
De stand van de RGB per 1-1-2020 was € 59,8 mln., na verwerking resultaatbestemming 2019 van € 4,4 mln. (RIS305192). In 2020 is per saldo voor € 10,6 mln. aan de RGB onttrokken waardoor de stand per 31/12/2020 € 49,2 mln. na afronding). Na verwerking van de resultaatsbestemming 2020 van € 9,4 mln. wordt de stand van de RGB per 1- 1- 2021 op € 58,5 mln. Vastgesteld (N.B. de tabel bevat afrondingsverschillen).

Toelichting tabel:

1. Regulier opgetreden effecten binnen kaders i.c.m. bespaarde rente (€ 0,1 mln. verlaging RGB)
   Ten tijde van de jaarlijkse actualisatie van de lopende grondexploitaties (MPG 2020) was het effect op de plannen met een negatief plansaldo en daarmee op de VNP € 2,4 mln. nadelig. Rekening houdend met € 2,3 mln. bespaarde rente welke vanuit het Concern gedoteerd is aan de VNP was de impact op de RGB per saldo € 0,1 mln.

2. Structurele afdrachten 2020 (€ 4,1 mln. verlaging RGB)

Dit betreft de structurele afdracht budgettair kader 2020 € 4,1 mln.

3. Structurele afdrachten 2020 (€ 4,0 mln. verlaging RGB)

  de vrijval Voorjaarsnota “Groei met Groei” (€ 4,0 mln.).

4. Herziening en nieuwe grondexploitaties (€ 0,6 mln. verlaging RGB)

In 2020 is de grondexploitatie Noordelijk Havenhoofd herzien (RIS305353) waarvoor de RGB een afdracht aan de VNP heeft gedaan van € 0,6 mln.

5. Overige mutaties en afronding (€ 1,8 mln. verlaging RGB)

Voor het klusobject Zeezwaluwstraat 4 (RIS305344) en de verrekening van de kademuur in Scheveningen Havens draagt de RGB € 1,8 mln. af aan de VNP. Aan de Centrale Vastgoedorganisatie (CVDH) is een afdracht gedaan voor de waterschapslasten onbebouwde gronden inclusief afronding € 0 mln.

Resultaat Grondbedrijf 2020, mutaties na resultaatbestemming (€ 9,4 mln. dotatie aan RGB)

6. Opgetreden risico’s en kansen binnen kaders (reguliere effecten; € 3,7 mln. verlaging RGB)

Actualisatie eind 2020 van de grondexploitaties met een negatief resultaat hebben geleid tot een nadelig regulier financieel effect van € 3,7 mln.

7. Actualisatie en opheffing van de Vz Risico Harnaschpolder (€ 4,8 mln. verhoging RGB)

De actualisatie van Bedrijvenschap Harnaschpolder leidt tot een verhoging van de RGB met € 1,7 mln. Daarnaast is de Voorziening Risico’s Harnaschpolder van € 3,1 mln. opgeheven ten gunste van de RGB. Verwachte risico’s komen dan voortaan voor rekening van de RGB.

8. Vrijval voorziening Vroondaal (€ 6,3 mln. verhoging RGB)

Van de voorziening Vroondaal is € 6,3 mln. vrijgevallen ten gunste van de RGB.

9. Herzieningen en nieuwe grondexploitaties (€ 2,4 mln. verhoging RGB)

Voor de nog vast te stellen grondexploitatie Twickelstraat en Steenwijklaan, als de nog vast te stellen herziening Den Haag Nieuw Centraal en de vastgestelde grondexploitatie Cornelie van Zanten is het voorstel om de RGB te verhogen met € 2,4 mln.

10. Overige mutaties en afronding (€ 0,4 mln. verlaging RGB)

De overige mutaties en afronding bestaan uit een verlaging van de RGB met € 0,5 mln. Bestaande uit een tussentijdse winstneming op positieve grondexploitaties, kosten van de CVDH (Centrale Vastgoedorganisatie Den Haag),  en autonome mutaties(€ 1,5 mln. verlaging). Hier tegenover staan verhogingen van de RGB met € 1,0 mln. (inclusief afronding) voor het afsluiten van positieve grondexploitaties, nacalculatie DSO-apparaat en afsluiten klusobject Noordwal.

Benodigde omvang
De hoogte van de RGB wordt meerjarig geprognosticeerd met een 5-jaarsprognose, welke vervolgens wordt afgezet tegen de berekende minimaal en maximaal benodigde weerstandscapaciteit.

Op basis van de geschatte kansen en project- en marktrisico’s is de minimaal benodigde weerstandscapaciteit om risico’s in de grondexploitaties op te kunnen vangen per 1-1-2025 € 29,1 mln. De maximaal benodigde weerstandscapaciteit, waarbij geen rekening wordt gehouden met kansen, bedraagt € 32,9 mln.

Met een geprognotiseerde weerstandscapaciteit per 1-1-2025 van € 33,8 is de reserve meerjarig van voldoende omvang om eventuele risico’s op vastgestelde plannen af te kunnen dekken.

In deze prognose is uitgegaan van een korting op de jaarlijkse vaste afdracht aan het budgettair kader volgens het besluit bij de begrotingsretraite om deze met ingang van begrotingsjaar 2021 gefaseerd af te bouwen door de inzet van 50% van de voor REIS gereserveerde structurele middelen per jaar. Daarnaast is de vaste afdracht voor kunst aan OCW van € 0,2 mln. niet langer opgenomen omdat deze afdracht niet rechtmatig is binnen de kaders van de BBV.

Tot slot is de stand van de RGB per 1-1-2021 hoger dan bij de prognose MPG 2020 (€ 46,0 mln.) is afgeven. Dit wordt veroorzaakt doordat er tijdelijk dekking is toegevoegd aan de RGB voor nieuwe en herziene grondexploitaties Twickelstraat en Den Haag Nieuw Centraal, bijdragen aan Fietsenstalling & Expeditie tunnel KJ-plein, als ook het overnemen van risico’s na opheffen van de Voorziening risico’s Harnaschpolder en Voorziening Vroondaal.

Anterieure overeenkomsten en exploitatieplannen
Wanneer de gemeente door een planologische wijziging (bijvoorbeeld een nieuw bestemmingsplan) een nieuwbouwplan mogelijk maakt van een initiatiefnemer op diens eigen grond is de gemeente op basis van afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om de kosten die zij maakt voor het bouwplan te verhalen op de initiatiefnemer. Het gaat hier dan bijvoorbeeld over plankosten of bouwrijp maken en inrichten van de openbare ruimte, zoals die ook voorkomen in gemeentelijke grondexploitaties. Het verhalen van de kosten moet verzekerd zijn voordat de planologische wijziging in werking treedt. De gemeente kiest hierbij voor het sluiten van een anterieure overeenkomsten met de initiatiefnemer. Een dergelijke overeenkomst wordt gesloten op basis van vrijwilligheid. De basis voor het kostenverhaal is de plankostenscan (ministeriële Regeling plankosten exploitatieplan 30 januari 2017).

Lukt het sluiten van een anterieure overeenkomst niet (tijdig), dan zullen de gemeentelijke kosten via een exploitatieplan (artikel 6.12, lid 1 Wro) verhaald worden op de initiatiefnemer(s). Daarbij kan de gemeente niet gedwongen worden om eigen financiële middelen in te zetten mocht de exploitatieberekening per saldo negatief uitpakken. Als de gemeente niet bereid is om het financieel tekort zelf te dekken kan de gemeente ervoor kiezen om niet aan het initiatief mee te werken.

De BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten) regelgeving geeft aan op welke wijze kosten en bijdragen op basis van anterieure overeenkomsten en exploitatieplannen financieel dienen te worden verwerkt. Om aan de regelgeving te voldoen, bestaat in de Haagse administratie de activiteit Faciliterend grondbeleid. De kosten die de gemeente maakt en de bijdragen (anterieur en op basis van het exploitatieplan) die zij ontvangt worden verantwoord op de activiteit Faciliterend grondbeleid. Als de gemeentelijke kosten niet volledig worden verhaald, biedt de reserve Faciliterend Grondbeleid dekking. De verwachting is dat over de aanduiding van de reserve, bij vaststellen van de begroting, positief besloten wordt. (Zie verder de toelichting op de reserves bij deze programmabegroting).

In de Omgevingswet, die naar verwachting op 1-1-2022 in werking treedt, staat het omgevingsplan centraal. Dit is een nieuw instrument dat op den duur het bestemmingsplan zal gaan vervangen. In het omgevingsplan wordt ook het kostenverhaal opgenomen.
Bij wijze van pilot is het omgevingsplan Binckhorst (bestemmingsplan met verbrede reikwijdte) op 7 maart 2020 in werking getreden. Hierin is het kostenverhaal in een Beleidsregel Kostenverhaal als bijlage van het Omgevingsplan Binckhorst geregeld en maakt het deel uit van het vergunningentraject. Een anterieure overeenkomst wordt niet toegepast. De Beleidsregel Kostenverhaal geeft vooraf inzicht in de bijdrage. De bijdragen worden toegevoegd aan de Reserve Binckhorst, van waaruit vooral investeringsprojecten openbare ruimte worden gedekt.

Samenwerking met derden, deelnemingen
De gemeente neemt deel aan vier deelnemingen met een gezamenlijke grondexploitaties: Bedrijvenschap Harnaschpolder (HP), Industrieschap Plaspoelpolder (IPP), Vroondaal en Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV). Voor deze deelnemingen (met gezamenlijke grondexploitaties) schat de gemeente haar eigen financiële risico’s in. Als deze niet gedekt kunnen worden vanuit een verwacht positief eindresultaat moet dit risicoaandeel worden opgevangen door de RGB.

Deze vier gezamenlijke grondexploitaties hebben een totaalprogramma niet-woningbouw van 579.000 m2 bvo en 58,1 ha grond (kavels) met een economische doelstelling. Van dit programma wordt nog 18 ha grond uitgegeven, waarvan 15 ha in HP en 3 ha in IPP. Daarnaast resteert er nog een programma van 5.000 m2 detailhandel in Vroondaal en 3.000 m2 overige commercieel in HP. Van de 10.000 woningen in OCWV en Vroondaal, wordt nog grond uitgegeven voor de bouw van ca. 1.060 woningen. Voor 260 woningen in OCWV en ca. 800 woningen in Vroondaal. In 2020 hebben bij OCWV en het IPP geen substantiële gronduitgiftes voorgedaan. Binnen de HP is in 2020 voor 3,4 hectare bedrijventerrein uitgegeven en binnen Vroondaal heeft in 2020 grond uitgifte plaatsgevonden voor de realisatie van ruim 250 woningen.