Spuikwartier (investeringsproject detailhandel/horeca)

De risico’s op het investeringsproject worden gedekt uit risicoreserves.

Wijzigingen tot 1 januari 2021:

Het grootste risico, zoals al aangegeven in het hoofdstuk ‘investeringen’, betreft een mogelijke stijging in de stichtingskosten. De bijkomende kostenposten zijn nu nog niet vast te stellen wegens de nog te bepalen verhuur-/verkoopstrategie.

Het risico omtrent de verhuur van de doorloopbare commerciële ruimten; omdat de twee doorloopbare commerciële ruimten niet gescheiden zijn van Amare en daardoor lastig te verhuren zijn aan een particuliere partij wordt er onderzocht in hoeverre de ruimtes verhuurd kunnen worden aan DMC tegen een kostprijsdekkende huur. Dit zal een lagere huuropbrengst met zich meebrengen dan in eerste instantie is berekend volgens de taxatie, maar zal de gemaakte kosten wel dekken. Indien de kostprijsdekkende huur niet behaald wordt kan er mogelijk door een langere verhuur en een hogere verhuur-/ verkoopwaarde van de overige ruimten het mogelijk tekort gecompenseerd worden. Er wordt alles aan gedaan om dit beheersbaar te houden.

Momenteel worden twee scenario’s onderzocht met bijbehorende onzekerheden (risico’s); de commerciële ruimten tijdelijk te verhuren tot alle ruimten beschikbaar zijn om vervolgens als geheel te verkopen aan één partij of het verhuren van alle commerciële ruimten voor een lange termijn.

Bij tijdelijke verhuur en verkoop zullen de stichtingskosten goedgemaakt moeten worden door een klein deel verhuur en de uiteindelijke verkoop. De onzekerheid die daarbij speelt is de afzetbaarheid en de daarbij behorende verhuur- en verkoopopbrengst per ruimte.
Bij langdurige verhuur zal er gekeken wordt naar de kostprijsdekkende huur. Dan kan er verwacht worden dat de exploitatiekosten (hierin zijn de stichtingskosten opgenomen) mogelijk gedekt kunnen worden. De verhuurprijzen moeten dan wel gerealiseerd kunnen worden. De kostprijsdekkende huur ligt nu een stuk lager dan de taxatie en marktconforme (door de huidige verhuurmakelaar) huurwaarde. De verwachting is dat de kostprijsdekkende huur wordt behaald. De onzekerheid die hierbij speelt is de afzetbaarheid, met name de twee commerciële ruimtes op de eerste verdieping aan de Schedeldoekshaven. Deze twee ruimtes grenzen aan het nog te realiseren stadsbalkon. Hier hangen twee risico’s aan vast:

• De realisatie van het stadsbalkon, de verwachting is dat de bouw over circa 5 jaar kan starten, maar dit kan uitlopen tot wel 10 jaar. Hierdoor zijn de ruimtes niet (goed) bereikbaar en niet (goed) verhuurbaar.
• Er is nog niet bepaald of het stadsbalkon wel of niet openbaar wordt. Dit heeft een invloed op de bereikbaarheid, verhuur- en verkoopbaarheid van de ruimtes.

Goedgemaakt door verhuur units, onzeker (rond 3mlj), ook in de verhuur de exploitatiekosten kunnen opvangen hiermee.